28일부터 수도권에 바로 적용된 주택담보대출 규제의 핵심은 대출 한도를 6억원으로 묶는 것과 갭투자(전세 끼고 매수) 등 투기를 막기 위한 ‘6개월 이내 전입’ 규정 신설이다. 정부는 이번 수도권 대출 규제로 지방 대도시에서 ‘풍선 효과’가 나타나 집값이 급등할 경우, 규제를 지방 일부로 확대 적용하는 방안도 검토 중이다. 이번 규제가 주택을 구입하는 데 어떻게 작용하는지 알아봤다.

그래픽=백형선

-‘6억원’ 대출 한도는 무엇인가.

“주택담보대출은 주택 가격 대비 대출액 비율을 뜻하는 LTV(주택 담보 인정 비율)에 따라 사실상 대출 한도가 정해져왔다. 현재 수도권 무주택자가 규제 지역(서울 강남 3구·용산) 외에서 주택을 살 때 적용받는 LTV 70%를 적용하면, 시세 13억원 아파트의 최대 대출 한도는 9억1000만원이다. 여기에 개인별 소득 대비 원리금 상환 능력을 평가하는 DTI(총부채 상환 비율)와 금리 상승 위험까지 감안한 ‘스트레스 DSR(총부채 원리금 상환 비율)’ 심사 등을 거쳐 최종 대출액이 정해진다. 그런데 이젠 LTV, DTI, DSR 등과 무관하게 최종 대출액은 6억원 이내로 제한된 것이다.”

-이런 규제가 전에도 있었나.

“집값 수준이나 개인별 상환 능력과 무관하게 대출액을 일괄적으로 제한한 건 처음이다.”

-집 사려면 현금 얼마가 필요한가.

“서울 아파트의 평균 매매 가격은 지난 4월 기준 13억5543만원이다. 주택담보대출 6억원 한도로 인해 7억5000만원 이상을 쥐고 있어야 집을 살 수 있게 된 셈이다.”

-왜 하필 기준이 6억원인가.

“금융 당국 관계자는 ‘일반적인 직장인이 6억원을 대출받으면 30년 동안 월 300만원씩 갚아야 한다’고 했다. 이 이상 과도한 대출은 억제하겠다는 것이다.”

그래픽=백형선

-6개월 이내 전입 규제는.

“주택 구입 시 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 새롭게 부과됐다. 보금자리론 등 정책 대출에도 동일하게 적용된다.”

-또 강화된 대출 규제는.

“기존엔 은행별로 최장 40년 만기의 주택담보대출이 가능했지만, 이날부터 수도권은 최장 30년 이내로 제한됐다. 대출 상환 기간을 늘리면 원리금 상환 능력이 높게 평가돼 대출 한도가 과도하게 늘어날 수 있다는 지적에 따른 것이다. 또 일부 은행에서 시행해온 갭투자 목적 조건부 전세 대출에 대한 금지 조치도 이날부터 일괄 시행됐다. 이는 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 받아 매매 대금이나 잔금을 치르는 것을 억제하는 것이다. 또 주택기금의 디딤돌(구입) 대출 한도가 대상별로 5000만~1억원, 버팀목(전세) 대출 한도가 4000만~6000만원씩 줄었다.”

정부가 27일 수도권 주택담보대출 한도 6억원 제한 등 강도 높은 부동산 대출 규제 방안을 내놓았다. 사진은 지난 14일 서울 강남구 일대 아파트 모습을 드론을 띄워 촬영한 것.

-다주택자 대출은 어떻게 되나.

“28일부터 2주택자 이상의 주택 구입 목적 주택담보대출은 아예 금지됐다. 기존엔 다주택자도 LTV 60%(비규제 지역)~30%(규제 지역)로 대출받을 수 있었다.”

-갈아타기를 위한 일시적 2주택은.

“기존엔 2년 내에 처분키로 하면 대출이 가능했다. 하지만 이제는 대출일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분하지 않으면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 대출이 제한된다.”

-언제부터 새 규제가 적용되나.

“27일까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부했거나, 금융 회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청을 접수했다면 규제 강화 전 대출 규정이 적용된다. 다만 가계약은 인정되지 않는다. 서울 강남 3구와 용산구 등 토지거래허가구역에서 지자체에 매매 허가를 신청 접수한 경우는 종전 규정이 적용된다.”

-대출 증액, 만기 연장 등은.

“대출금을 증액하거나 다른 은행에서 갈아타기 하면 강화된 조치가 적용된다. 다만 계약갱신청구권 사용 등 단순 대출 기한 연장은 종전 규정이 적용된다.”