정부가 27일 발표한 수도권 중심의 가계 부채 관리 강화 방안에는 다주택자의 주택담보대출을 활용한 주택 구입을 원천 차단하고, 실수요자에게도 대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 강력한 부동산 수요 억제책이 담겼다. 대부분의 조치는 28일부터 즉시 적용된다. 궁금증을 문답으로 정리했다.
-2주택자인데, 3주택을 위한 주담대가 가능한가.
“불가능하다. 수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입할 경우 LTV(주택담보인정비율)를 0%로 적용, 주담대를 전혀 받지 못하게 된다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우도 마찬가지로 대출이 나오지 않는다. 기존에는 이들도 LTV 60%(비규제지역)~30%(규제지역)를 받을 수 있었다.”
-1주택자인데, 갈아타기 위한 일시적 2주택도 안 되나.
“1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우엔 주담대를 받을 수 있다. 이 경우 무주택자와 동일하게 LTV 70%(비규제지역)가 적용된다. 서울 강남·서초·송파·용산구(규제지역)의 경우에도 기존과 동일한 LTV 50%가 적용된다. 주담대 실행일로부터 6개월 내 기존 주택을 처분하고 이를 증빙하면 된다. ‘처분’은 명의 이전을 완료하는 것을 뜻한다. 다만 중도금, 이주비 대출의 경우 주담대 실행일이 아닌 신규 주택 소유권 이전 등기일을 ‘6개월 내 처분’의 기준일로 삼는다.”
-기한 내 처분 규정을 위반하면.
“위반 시 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.”
-다른 대출 관련 제한은.
“수도권 보유 1주택을 담보로 생활비 등 조달 목적으로 대출받는 생활안정자금 목적의 주담대 한도가 최대 1억원으로 제한된다. 기존에는 은행별로 1억~2억원을 받을 수 있었다. 다주택자의 경우 기존과 동일하게 생활안정자금 주담대가 계속 금지된다. 또 수도권 주담대 대출 만기가 기존 30~40년 이내에서 30년 이내로 제한된다. 갭투자 목적의 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지된다.”
-실소유 목적의 주택 구입 제한도 생기나.
“그렇다. 수도권 주택 구입 목적 주담대 최대 한도가 6억원으로 제한된다. 기존에는 LTV, DTI(총부채상환비율) 등 기준에 따라 대출 가능액이 달라지긴 했지만, ‘6억원’ 등의 총액 한도는 없었다. 그런데 앞으로는 LTV, DTI 등에 더해 ‘6억원’ 대출 상한이 생기는 것이다. 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV도 80%에서 70%로 강화된다.”
-6개월 전입 의무는 무엇인가.
“현재는 주담대를 받았다고 해서 일정 기간 내 전입할 의무는 없다. 그러나 앞으론 수도권은 6개월 이내 전입 의무가 생긴다.”
-강화된 조치가 기존 대출 증액, 만기 연장 등에도 적용되나.
“대출금이 증액되거나, 다른 은행에서 대환할 때는 강화된 조치가 적용된다. 다만 대출금 증액 없이 대출을 기한 연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정 등의 경우에는 종전 규정이 적용된다. 예컨대 신용대출의 단순 만기 연장이나, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장으로 인한 전세대출 연장 등은 강화되기 이전의 규정이 적용된다.”
-규제는 언제 시점부터 적용되나.
“이번 규제는 시행일(28일) 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 경우엔 종전 규정이 적용된다. 주택 구입 목적 주담대의 경우, 시행일 전까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 등은 종전 규정을 적용한다. 하지만 가계약은 인정하지 않는다. 중도금, 이주비 대출의 경우 시행일 전까지 입주자 모집 공고가 된 경우 등은 종전 규정을 적용한다. 시행일 전까지 임대차 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우도 종전 규정을 적용한다. 다만 이 경우에도 가계약은 인정하지 않는다.”