박근혜 정부 시절 주택사업으로 추진한 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택)가 최소 8년의 임대 의무 기간을 마치고 올해부터 600여가구가 분양 전환에 나설 수 있게 됐다.
하지만 1만8000여가구 규모 뉴스테이의 분양 전환 여부나 시기, 가격에 대한 기준이 제정되지 않아 우선 분양권을 원하는 임차인과 일반분양을 통해 수익을 극대화하려는 사업시행자의 갈등이 예상되고 있다.
11일 조선비즈가 국토교통부에 요청한 자료에 따르면 현재 전국에서 운영 중인 뉴스테이는 총 22개 단지, 1만8466가구다. 올해 임대 의무 기간이 만료되는 뉴스테이는 ‘H HOUSE 대림뉴스테이’(293가구)와 ‘e편한세상테라스위례’(360가구) 2곳이다.
내년에는 상반기 6개(6292가구), 하반기 7개(5567가구) 총 13개 단지에서 1만1859가구의 의무 임대 기간이 만료된다. 2027년엔 상반기 3개(2888가구), 하반기 4개(3066가구) 단지 총 7개 단지 5954가구에 대한 임차 계약이 끝난다.
뉴스테이는 민간 기업에 용적률 한도를 높여주고 저금리 대출을 지원하면서 임대주택 공급을 활성화하기 위해 박근혜 정부가 2015년부터 추진한 주택 정책이다.
주택 여부나 소득 제한 없이 청약을 넣어 당첨되면 최장 8년까지 거주할 수 있다. 이후 뉴스테이 임대 의무 기간은 8년에서 10년으로 늘어났다. 뉴스테이 임대료는 연 5% 이내로 인상할 수 있도록 제한을 뒀다.
건설사 등 민간사업자가 리츠(REITs)를 설립해 토지를 매입하고, 주택도시보증공사(HUG)의 주택도시기금 출자를 받는 구조로 뉴스테이 사업을 진행했다.
올해부터 처음으로 임대 의무 기간이 끝나는 뉴스테이가 나오면서 해당 뉴스테이 임차인들은 단지 일반 분양 전환 여부와 분양 전환 시 임차인들에게 우선 분양권을 제공할 것인지 대해 많은 관심을 보이고 있다.
하지만 현행 민간임대주택법상 8~10년간 뉴스테이의 의무 임대 기간이 끝나면 임차인에 대한 분양 전환 의무는 없다. 이 때문에 분양 전환 시기나 분양 가격에 대한 규정도 전무하다.
뉴스테이 사업자인 건설사, HUG 등 리츠 구성원들의 결정에 따라 임대 기간을 연장할 수 있고, 일반 분양으로 전환할 수도 있다.
특히 HUG의 의지에 따라 임대 의무 기간이 끝난 뉴스테이의 사업 방향이 달라질 것으로 보인다. 뉴스테이 사업주체인 리츠 구성을 살펴보면 HUG가 약 60~70%의 가장 많은 지분을 보유하고 있다. 건설사 지분율은 약 10~20%에 그친다.
현재 뉴스테이에서 살고 있는 A씨는 “정부가 주거 복지를 강화하기 위해 만든 임대주택 공급사업이기 때문에 임차인들에게 우선적으로 분양 전환에 대한 권리를 줘야 한다”며 “뉴스테이를 임대주택에서 분양 전환할 경우 임차인들에게 8~10년 전 임대주택 분양했던 초기 수준으로 분양받을 수 있도록 해야 한다”고 말했다.
반면, 뉴스테이 의무 임대 기간이 끝난 뒤에 분양 전환 여부나 시기, 가격을 정하는 것은 전적으로 뉴스테이 사업자의 권리라는 게 정부와 건설업계 관계자들의 의견이다.
건설업계 관계자는 “뉴스테이에 대규모 자금을 투입해 수익성이 크지 않은 임대사업을 8~10년간 수행하고 자금 회수와 함께 일반 분양을 통한 차익을 얻을 수 있는 시기가 도래한 것”이라면서도 “뉴스테이 관련 법에서도 임차인에 대한 우선 분양권에 대한 명시가 없기 때문에 사업을 어떻게 진행할지는 리츠 구성원들이 결정할 사안”이라고 했다.
국토부는 의무 임대 기간 종료를 앞둔 뉴스테이의 분양 전환 여부에 대해 아직 결정한 것이 없다고 밝혔다.
국토부 관계자는 “뉴스테이 입주 당시에도 공고에서 우선 분양권에 대한 안내는 없었다”며 “임대 의무 기간이 끝난 뉴스테이에 대해서는 HUG 등에서 임대 기간을 연장할지, 분양 전환할지를 정할 것”이라고 말했다.