정부가 20일 내놓은 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 방안은 지방 부동산을 제외한 서울·경기·인천 등 수도권 전 금융권의 모든 부동산 담보대출을 조이는 데 방점을 두고 있다. 여기에 토지·상가 등 비주택 담보대출과 예금 담보대출 같은 기타 담보대출, 장기 카드 대출 등 모든 금융권의 기타 대출도 대출 한도 감소 대상에 넣는다.
정부가 이 같은 결정을 내린 데는 올 초 서울 강남권 토지거래허가구역 해제 등으로 촉발된 수도권을 중심으로 한 가계 대출 증가세가 심상치 않다는 판단이 깔려 있다. 지난달 전 금융권의 가계 대출이 전월 대비 5조3000억원 늘었고, 이달 증가 폭은 6조원에 달할 것으로 추산된다. 권대영 금융위원회 사무처장은 “이번 계획이 실행되면 사실상 모든 금융권의 모든 가계 대출에 스트레스 금리를 적용해서 금리 인하기에 대출 한도 확대를 제어하는 역할을 할 것”이라고 말했다.
◇연봉 1억원 직장인, 주택 담보대출 한도 2000만원 줄어
DSR은 전체 금융사에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행 대출에 40% 규제가 적용된다. 정부는 지난해 2월 은행권 주택 담보대출에 한해 0.38%의 스트레스 금리를 처음 적용하는 1단계 DSR 규제 방안을 시행했다. 스트레스 금리는 대출받은 사람이 실제 부담하는 금리는 아니고, 대출 한도를 결정할 때 적용하는 금리다. 높을수록 그만큼 대출 한도액이 줄어든다. 지난해 9월 2단계로 은행권의 수도권 주택 담보대출 스트레스 금리를 1.2%로 더 올렸고, 은행권의 지방 주택 담보대출과 저축은행 등 2금융권의 주택 담보대출 등에는 0.75%를 적용하며 대출 한도를 조였다.
이번에 나온 3단계 방안은 모든 금융권의 신용 대출과 기타 대출에 1.5%의 스트레스 금리를 부과하기로 한 것으로 더 강력한 방안이다. 가령 다른 대출이 없는 연 소득 5000만원인 대출자가 30년 만기 변동 금리, 연 4.2% 이자 조건으로 수도권에서 주택 담보대출을 받는다면 현재 대출 한도는 3억원이다. 그런데 7월부터 대출 한도는 2억9000만원으로 1000만원 줄어든다. 같은 조건에서 연봉 1억원인 대출자의 대출 한도는 현재 5억9000만원에서 5억7000만원으로 약 2000만원 감소한다.
◇부동산 얼어붙은 지방은 현행대로
정부는 또 주택 담보대출을 고정 금리로 유도하기 위해 변동 금리 대출에 대한 스트레스 금리 적용 비율도 높이기로 했다. 5년간 금리를 고정한 후에 6개월 주기로 변동 금리를 적용하는 혼합형과 5년 주기로 금리를 변동하는 주기형 주택 담보대출의 스트레스 금리 적용 비율은 지금보다 20%포인트 높인다. 예컨대, 30년 만기 주택 담보대출의 경우 현재 고정 금리 기간이 5~9년(고정 기간 30% 미만)이면 현행 스트레스 금리(1.2%)의 60%가 적용돼 실제로는 0.72%를 적용받는다. 그런데 7월부터는 이 적용 비율이 80%로 올라간다. 이렇게 되면 고정 기간이 5~9년인 대출자의 스트레스 금리는 1.2%(1.5%의 80%)로 올라가 대출 한도가 더 줄어든다. 다만 고정 금리 기간이 전체의 70%가 넘으면 스트레스 금리가 적용되지 않는다.
한편 지방 부동산 대출의 스트레스 금리는 연말까지 지금처럼 0.75%로 유지된다. 지방 대출 한도는 현재와 같게 유지된다는 뜻이다. 얼어붙은 지방 부동산 경기를 감안한 조치다. 이에 따라 연 소득 5000만원인 사람이 지방 부동산을 담보로 대출받을 경우 지금처럼 3억1000만원까지 대출이 가능하다.
이번 방안은 오는 7월 1일부터 적용된다. 다음 달 30일까지 입주자 모집 공고가 시행된 집단 대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주택 담보 대출은 현행과 같은 스트레스 DSR 방안이 적용된다.
☞DSR(총부채원리금상환비율)
대출받은 사람이 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다.
스트레스 금리
대출 한도를 산출할 때만 적용하는 일종의 가산 금리로 스트레스 금리가 높을수록 대출 한도가 줄어든다. 다만 대출자의 실제 이자 부담이 늘어나는 것은 아니다.