경기도 과천시 별양동 일대의 과천 주공 6단지는 올해 초 정밀안전진단을 통과해 사업이 본격적으로 진행되고 있다. 현재 진행 중인 정비계획 수립이 완료되면 또 한 번 사업이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보인다.
현재 시장 상황을 감안하면 과천 주공 6단지에 투자를 하려면 중형아파트를 매입하는 것보다는 소형아파트를 사는 것이 유리하다. 또 과천 지역의 대형아파트 약세가 중소형아파트보다 더 심각해 재건축 후 대형아파트를 분양받는 것보다는 100㎡대의 중형아파트를 분양받는 것이 투자성 면에서 유리할 것으로 예상된다.
부동산컨설팅업체 ‘J&K 부동산투자연구소’의 분석에 따르면 현재 52㎡(16평)형에 사는 사람이 109㎡(33평)형 짜리 아파트를 받으려면 1억1000여만원이 필요한 것으로 계산됐다.
52㎡형의 경우 3.3㎡당 무상금액을 3590만원으로 가정하면 권리가액이 7억687만원이 된다. 109㎡형의 분양가는 8억2500만원으로 1억1813만원이 추가로 필요한 것.
이는 법적 상한 용적률(300%)을 적용하고 재건축 후 일반에 분양하는 아파트의 3.3㎡당 분양가를 2400만~3000만원으로 가정했으며 도급공사비를 3.3㎡당 650만원으로 가정했을 경우다. 기부채납비율은 12%로 추정했다.
현재 과천 주공 6단지 52㎡형의 가격은 최저 5억3000만원가량이다. 이 아파트를 사서 109㎡형을 받으려면 추가분담금을 고려하면 6억4800만원 정도가 필요한 셈이다.
주공3단지를 재건축한 ‘래미안 슈르’의 109㎡형의 현재 시세는 8억5000만원 안팎. 이를 기준으로 삼는다면 재건축 후 약 2억원가량의 시세차익을 예상할 수 있다.
하지만 52㎡형을 현재 최저 시세인 5억3000만원에 사서 대형아파트인 171㎡(52평)형을 받으려고 한다면 오히려 손해를 볼 수도 있다.
171㎡형을 받기 위한 추가부담금이 8억5313만원으로 총 투자금액은 13억8000만원가량인데 비해 비슷한 면적의 주변 아파트 시세가 이보다 낮기 때문이다. 현재 ‘래미안 슈르’ 166㎡(50평)형의 가격이 13억원 안팎이다.
과천 별양동 인근 한 공인중개업소 관계자는 “최근 2~3년간 과천 지역의 대형아파트는 중소형아파트와 비교하면 가격 하락세가 두드러졌다”며 “재건축아파트에 투자할 생각이라면 향후 대형아파트보다는 중형아파트를 분양받는 것이 유리할 것”이라고 말했다.
과천 주공 6단지는 1262가구의 대규모 단지로 52~89㎡형으로 구성돼 있다. 상한용적률 300%를 적용할 경우 재건축 후 2547가구가 건립된다.