“이번 프로젝트 리츠 도입으로 책임운영개발이 활성화되면 개발·운영·금융을 모두 하는 종합 부동산 회사가 육성되고 이 회사가 리츠를 이용해 다시 리츠시장이 성장하는 선순환 구조를 기대하고 있습니다.”
국토교통부는 21일 오후 2시 서울 영등포구 금융투자협회에서 부동산업계를 대상으로 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회를 열고 업계와 지방자치단체 등을 대상으로 프로젝트 리츠 도입 배경과 주요 내용 및 효과, 리츠 방식의 부동산 개발사업에 대한 세제 및 규제 특례 등 각종 인센티브를 소개했다.
리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대·운영 수익을 배당하는 간접투자 구조다.
최근 부동산투자회사법 개정 등이 이뤄지면서 리츠의 활용 범위가 확장됐다. 프로젝트 리츠는 부동산 개발부터 임대·운영까지 가능한 리츠로, 일반적인 리츠보다 수익성 확보가 용이하다. 인가 대신 등록만으로 설립할 수 있어 평균 1년 이상 걸리던 인허가 기간을 대폭 줄일 수 있다는 강점도 있다. 평균자기자본 비율도 PF방식 개발보다 높아 안정적인 개발방안으로 꼽힌다.
정부는 프로젝트 리츠 활성화를 위해 다양한 인센티브를 제공할 계획이다. 3기 신도시 등 공공택지 내 우량용지 일부는 책임운영개발을 하는 리츠에 의무 공급하는 방안을 올해 하반기부터 시행한다.
또한, 조세특례제한법(조특법) 개정을 통해 토지주가 도심 내 유휴부지를 현물 출자하면 곧바로 부과되던 법인세를 이익 실현 시점까지 이연하는 제도를 도입할 예정이다.
국토부는 프로젝트 리츠에 개발 이익의 일부를 지역 주민과 공유하는 지역상생 리츠를 접목하는 방안도 검토한다. 지역상생리츠는 특정 지역 개발사업에 대해 지역 주민이 우선 공모하도록 설계된 리츠다. 지역 주민이 개발사업 투자자로 직접 참여하고, 수익을 공유함으로써 지역 개발에 대한 공감대와 참여율을 동시에 높일 수 있을 것으로 기대된다.
황규오 국토부 부동산투자제도과 사무관은 “프로젝트리츠 도입을 통해 단순 분양이 아닌 사업시행자의 책임 운영을 유도할 수 있다”며 “책임운영 활성화로 종합부동산회사 및 리츠가 성장할 수 있고 우량사업에 국민 참여기회가 넓어질 것”이라고 말했다.
PF 관리 방안도 이날 공개됐다. 현재 ‘부동산개발사업 관리법’ 제정안은 정부 이송을 마쳤으며 열흘 내 공포가 이뤄질 것으로 보인다. PF 통합관리법은 개발사업의 사업성 평가 기준을 정부가 직접 마련하고, 이를 수행할 평가기관도 지정하는 내용을 담았다. 지금까지는 금융권이 개별 기준으로 PF 대출을 심사했지만, 앞으로는 정부가 사업 초기부터 위험 요인을 사전에 점검하는 구조로 전환한다.
국토부는 정부 주도로 PF 사업성 평가 시 개발이 지연될 것이라는 시장의 우려를 잠재우기 위해 최대한 평가기관을 지정할 계획이다. 이날 행사에서는 한 시행사 관계자가 “PF 사업장이 각양각색이고 부동산 개발 사업의 성격이 다른데 PF 사업성 평가를 정부에서 시행하면 상당한 시간이 소요될 것으로 우려된다”고 했다. 이에 국토부는“규제로 작용하지 않게 하겠다”며 “최대한 많은 신용평가사, 감정평가법인, 회계법인 등 모든 업권을 지정할 계획”이라고 답했다.
김승범 국토부 부동산투자제도과장은 “사업성 평가는 가이드라인을 제공하는 것으로 허들이 되진 않을 것”이라며 “현물출자 과세이연도 가능한 한 길게 적용해 토지주들이 배당을 오래 받을 수 있도록 기재부와 협의하고 있다”고 했다.
한편 이날 설명회는 당초 300명 규모로 준비됐으나 신청 인원이 600명을 넘어서면서 설명회를 두 번에 나눠 진행할 정도로 업계의 관심이 집중됐다.