정부와 서울시가 재개발·재건축의 ‘입주권’은 토지거래허가 대상에 포함된다는 결론을 내렸다. 제3자에게 ‘분양권’ 전매할 경우에도 토지거래허가 대상이다. 단, 청약 등을 통해 최초로 주택을 분양받아 생기는 분양권은 허가 대상이 아니다.
국토교통부와 서울시는 이 같은 내용의 토지거래허가구역(토허구역) 업무처리 기준을 마련했다고 21일 밝혔다.
국토부와 서울시는 지난달 강남 3구(강남·서초·송파)·용산구에 대한 토허구역 확대 재지정 이후 허가 관청별 업무처리 기준이 달라 시장이 혼선을 빚자 일원화된 토지거래허가제(토허제) 업무처리 기준을 세웠다.
이 기준에 따르면 입주권은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률‘에 따라 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있어 토지거래허가 대상에 해당된다.
예를 들어 건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 한다.
최초로 주택을 분양받아 생기는 분양권은 '도시 및 주거환경정비법‘과 ’주택법’에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않는다. 만약 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 관청의 허가가 필요하다.
허가 관청은 입주권·분양권의 허가 신청이 들어올 경우 관리처분계획 인가 등에 따른 착공·준공일자 등 공사 일정, 입주 확약 및 이용 의무기간 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하게 된다. 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 허가를 받을 수 있다.
관리처분계획 인가 이후 실거주 의무기간은 2년이다. 재개발·재건축 사업지의 경우 종전 부동산 철거 전 실거주 기간과 사업 완료 후 주택에 입주해 거주한 기간을 합산해 이용 의무기간 이행 여부를 판단한다.
재개발 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주 가능 시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가를 받을 수 있다.
관리처분인가 이후 이미 부동산이 철거돼 공사 진행 또는 예정인 경우 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주한다는 확약 시에 허가가 가능하다. 예를 들어 이주를 마치고 철거를 일부 시작한 한남 3구역의 입주권을 취득하는 경우라면 준공 후 2년 실거주 의무가 적용된다.
토허구역의 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주 의무는 취득 시점부터 발생한다. 허가 관청은 허가 신청부터 허가, 계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 4개월가량 소요되는 점을 감안해 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주 시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있다.
유주택자 역시 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있다. 이 경우 허가 신청인은 해당 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택·토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출해야 한다.
기존 주택의 처리는 매매와 임대 등의 방식이 모두 가능하다. 허가 관청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상적인 계약절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있다.
국토부와 서울시는 이번에 마련한 업무처리 기준을 바탕으로 허가관청의 실무를 지원하고, 허가 받은 거래에 대해 이용실태 조사 등 사후 단속도 강화할 계획이다.