다주택자나 법인이 지방의 공시가격 1억원 이하 저가 아파트를 자기 돈을 평균 3000만원을 들여서 사서 4개월 보유한 후 단기 매도해 1745만원의 차익을 낸 것으로 나타났다. 공시가격 1억원 이하는 다주택자여도 취득세가 중과되지 않는 점을 악용해 높은 차익을 남겼다. 이들이 내놓은 매물의 상당수를 현지인들이 사간 것으로 파악됐다.
국토교통부는 지난 2020년 7·10 대책 이후부터 2021년 9월까지 15개월 동안 법인·외지인의 공시가격 1억원 이하 실거래 기획조사를 한 결과 이같이 나타났다고 3일 발표했다. 7·10 대책에서는 다주택자 취득세가 중과됐지만 저가 아파트는 중과 대상에서 제외됐다. 이에 따라 법인과 외지인의 저가 아파트 매집 현상이 두드러졌던 것으로 조사됐다.
15개월 동안 공시가격 1억원 이하 아파트 매수 건수는 총 9만건이었다. 1억원 이하 아파트 매수 건수는 2020년 7월 전체 거래에서 차지하는 비중이 29.6%였다가 2021년 8월에는 51.4%로 늘었다. 취득세 중과가 되지 않는다는 점을 활용한 외지인, 법인 매수가 급증했기 때문이다.
법인과 외지인의 평균 매수 금액은 1억233만원이었다. 매수자금 중에서 자기자금은 29.8%(약 3000만원)에 그쳤다. 반면 임대보증금 승계금액 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래(23.9%) 보다 2배 이상 높았다. 자기 돈을 평균 3000만원만 들여 대부분 전세금을 끼고 이른 바 ‘갭투자’를 했던 것으로 풀이된다.
15개월 동안 단기매수·매도한 경우는 총 6407건으로, 법인과 외지인의 평균 매매 차익은 1745만원이었다. 이는 전체 저가 아파트 거래의 평균 차익인 1446만원보다 20.7% 높다. 단기 매매한 경우는 평균 보유 기간이 4개월(129일)에 불과했다. 이들의 매물을 산 사람은 실수요자인 현지인(40.7%)이 가장 많았다.
법인과 외지인의 매수가 집중된 지역은 천안과 아산으로 약 8000건에 달했다. 부산과 창원도 7000건이었다. ▲인천 부천이 6000건 ▲청주 5000건 ▲광주 4000건 등으로 뒤를 이었다.
국토부는 이 가운데 위법의심 거래 570건을 적발했다. 이번 조사는 지난 2020년 7월부터 지난해 9월까지 저가 아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도·매수인, 거래가격 등을 종합 검토해 선별된 이상거래 1808건을 대상으로 했다.
위법의심 유형별로 보면 ▲계약일 거짓 신고·소명자료 미제출 등 322건 ▲가족 간 편법증여·법인대표 자금 차입 등 258건 ▲법인 명의신탁·무등록 중개 등 45건 ▲대출용도 외 유용 2건 등이었다. 1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단된 경우도 포함됐다.