“올해 11월이면 8년의 임차 기간이 끝납니다. 이제 6개월 남았는데 분양 전환이 가능한지 아직도 정해지지 않았다고 해서 답답한 노릇입니다.”
경기 성남시 수정구 창곡동 ‘e편한세상테라스위례’의 한 주민이 한 말이다. 이 단지는 정부가 중산층의 주거 안정을 위해 조성한 기업형 민간임대주택 ‘뉴스테이’(new stay)다.
2017년 11월 준공했기 때문에 오는 11월이면 8년의 임대 의무 기간이 만료된다. 하지만 정부는 지금처럼 임대주택으로 운영을 더 할지, 분양 전환해서 매각할지 결정을 내리지 못하고 있다.
뉴스테이 주민들은 단지를 지은 건설사, 주택도시기금을 총괄하는 국토교통부(국토부), 주택도시기금을 수탁한 주택도시보증공사(HUG) 등에 임대 운영 후 계획에 대해 물었지만 “아직 정해진 게 없다”는 답변만 돌아왔다고 하소연했다.
뉴스테이는 박근혜 정부가 2015년부터 민간 기업에 용적률 한도를 높여주고 저금리 대출을 지원하면서 임대주택 공급을 활성화하기 위해 추진한 민간임대주택 정책이다. 뉴스테이 의무 임대기간은 최장 8~10년으로 설정했다.
뉴스테이 공급 당시 주택 여부나 소득 제한이 없이 누구나 청약을 넣을 수 있었다. 또 임대료 인상률(연 5% 이하)에 대한 제한은 있었지만 초기 임대료 기준은 정하지 않았다. 여기에 임대 의무 기간 만료 후 분양전환 여부도 정해놓지 않았다.
올해부터 2027년까지 임대 의무 기간이 순차적으로 만료된다. 전국에서 운영 중인 뉴스테이는 총 1만8000여가구다. 현재 임차인들은 분양 전환이 가능할지, 아니면 계속 뉴스테이에 거주할 수 있을지 알 수 없는 상황이다.
뉴스테이의 사업자는 리츠(REITs)인데, 이 리츠 자본금의 약 70%는 주택도시기금이다. 민간사업자인 건설사 지분은 10~20% 수준에 그친다. 그만큼 임대 의무 기간이 끝난 뉴스테이의 방향은 정부의 의지에 따라 정해질 가능성이 크다.
뉴스테이에 거주하는 일부 주민들은 중산층의 주거 안정을 위해 주택도시기금으로 공급한 임대주택이므로 임차인들에게 우선분양권을 제공해야 한다고 주장한다.
하지만 공공임대주택처럼 임차인에게 우선분양권을 제공하기엔 논란의 여지가 많다. 뉴스테이는 공급 당시 주택 소유 여부나 소득 제한을 두지 않아 주거 취약계층으로 보기 어렵기 때문이다. 또 임차인에게 우선분양권을 준다고 해도 분양 전환 가격을 임대 의무 기간을 다 채운 사람과 일부만 채운 사람에게 동등하게 줘야 하는지 등 복잡한 문제도 많다.
임차인들에게 우선 분양권을 줄 경우에도 인근 아파트 시세대로 할지, 8년 전 분양가로 할지도 논란이다.
이 같은 혼란은 이미 예견된 일이었다. 정부가 뉴스테이 정책을 만들 때 8~10년의 의무 임대 기간 종료 후 운영 계획을 정하지 않았기 때문이다. 임대 만료 기간이 코앞인데도, 현재 주택도시기금을 총괄하는 국토부에서는 뉴스테이를 전담하는 부서가 없다. 하루빨리 뉴스테이 운영 방침을 정해 더 큰 혼란을 막아야 한다.