50대 직장인 김모씨는 종합소득세 신고의 달인 5월을 앞두고 고민이 많다. 지난해 1월 아버지가 돌아가시면서 상속받은 주택을 월세로 돌리고 있어 임대 소득에 대해 신고를 해야 할 것 같은데, 과세 대상이 맞는지, 정확한 세액은 어느 정도인지 알 수 없어서다. 김씨는 2주택자로, 상속 주택은 보증금 5000만원, 월 150만원에 세를 놓고 있다. 김씨가 주택 임대 소득 신고를 할 때 유의해야 할 점을 살펴보자.
월급 외 ‘부수입’을 챙기는 직장인이 늘고 있다. 지난해 이자나 배당, 임대 소득으로 연간 2000만원 넘게 번 직장인만 80만명이 넘는 것으로 집계됐다. 문제는 세금이다. 근로소득은 회사 연말정산을 통해 간편하게 납세할 수 있지만, 주택 임대 소득 등의 경우 매년 5월 1일부터 31일까지 자진해 신고·납부해야 한다. 이 때문에 절세를 위한 사전 준비는 필수다.
김씨와 같이 주택을 임대해 수익을 얻는 경우, 우선 자신이 과세 대상자인지 확인할 필요가 있다. 보유 주택 수와 주택 시가, 또 월세인지 전세인지 임대 방법에 따라 세금이 달리 매겨진다.
우선 1주택자는 과세 대상이 아니다. 다만 보유한 주택의 기준 시가가 12억원을 초과하면 월세 수입에 대해선 세금을 부과한다. 보증금·전세금엔 세금을 물리지 않는다. 1주택자가 부수입을 얻기 위해 보유 주택은 월세를 주고 자신은 따로 월세를 얻어 사는 경우가 많은데, 절세를 위해선 주택의 시가를 고려해 임대 방법을 정해야 한다.
월세 수입이 있는 2주택자, 3주택자는 과세 대상이다. 2주택자까지는 보증금에 대해 세금을 매기지 않지만, 3주택자부턴 보증금의 일정 비율은 임대료로 간주하는 ‘간주 임대료’로 계산해 과세한다. 간주 임대료는 주택 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액에 임대 기간과 정기예금 이자율 등을 고려해 계산한다.
2주택자인 김씨는 연간 주택 임대 소득 1800만원(월세 150만원X12개월)에 대한 소득세를 내야 한다. 절세를 위해선 연간 임대 수입이 2000만원을 초과하는지 따져봐야 한다. 연간 임대 수입이 2000만원을 넘는 경우 근로·배당·이자·사업소득 등과 합산하는 ‘종합과세’가 불가피하다. 종합과세 세율은 6~45%다.
김씨와 같이 연간 임대 수입이 2000만원 이하라면 종합과세와 ‘분리과세’ 중 하나를 선택할 수 있다. 분리과세는 다른 소득을 더하지 않고 임대 소득에 대해서만 14%의 세율로 과세하는 것을 말한다. 김씨의 연봉이 7000만원이라고 가정할 경우 종합과세 시 세율 24%가 적용되나, 분리과세를 선택하면 세율이 낮아져 절세를 할 수 있다.
김씨가 종합과세를 선택할 경우 배우자와 자녀 1명에 대한 인적공제만 적용한다고 가정하면, 850만원을 세금으로 내야 한다. 그러나 분리과세로 신고 시 주택 임대 소득세 126만원을 포함해 내야 할 세금은 720만원가량이다. 분리과세를 통해 한 달 치 월세 수준의 돈을 아낀 셈이다.
공동명의 주택의 경우 연간 주택 임대 수입이 4000만원이라면 배우자와 나눠 2000만원씩 분리과세하는 것도 절세에 효과적이다. 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 전문가는 “연간 주택 임대 소득을 2000만원 이하로 맞추는 것이 절세 팁이다”라며 “임대 소득이 있는 직장인의 경우 분리과세를 선택하는 것이 절세에 유리하다“고 했다.